Как взыскать неустойку с застройщика?

Уплата добровольно

Многие застройщики, согласные с требованиями дольщиков (неудивительно, ведь они основаны на действующем законе), могут согласиться уплатить неустойку добровольно. Этот вариант наименее конфликтный и сопряжен с минимальной бумажной тягомотиной. Правда, обычно компания предлагает сократить сумму. Также редко застройщик выплачивает все разом, но составляется график, по которому клиент получает постепенно положенное ему по соглашению.

С юридической точки зрения, эффективность подобного соглашения возможна лишь в случае документирования принятого решения. Подписывают соглашение, в котором фиксируют график выплат, суммы, все важные моменты, позволяющие идентифицировать стороны. Подобное закрепление дает клиенту уверенность в том, что застройщик выполнит обещанное.

Как получить с застройщика нНеустойку по ДДУ. Юрист в Москве

Взыскать штрафные санкции через суд проще, чем реально получить деньги от строительной компании. Если основную сумму по ДДУ можно вернуть за счет компенсационных фондов, то в отношении неустойки этот вариант не применяется. Поэтому удержание будет осуществляться за счет средств на счетах и имущества строительной компании.

Куда направить исполнительные документы

Передавать исполнительный лист застройщику не нужно. Хотя строительная компания обязана сама исполнить требования, указанные в решении суда, ждать добровольного исполнения не приходится. В соответствии с Законом № 229-ФЗ, для получения денег исполнительный лист можно направить:

• в банк, где у должника открыты счета;
• в ФССП, где приставы возбудят исполнительное производство и сами займутся удержанием;
• в арбитраж для включения требований в реестр кредиторов, если застройщик находится в стадии банкротства.

Если строительство МКД еще не закончено, на счетах застройщика наверняка имеются средства, ведутся операции. В этом случае лист можно сразу направить в банк для списания. Сведения о счетах строительной компании можно узнать из договора, либо по выписке ЕГРЮЛ. Так как информация обо всех открытых счетах сразу передается в ИФНС, ее может получить и взыскатель. Банк будет держать исполнительный лист до полного погашения долга, либо до закрытия счета.

Обычно взыскание проходит через приставов. Для этого подается заявление в ФССП, после чего возбуждается исполнительное производство. Приставы смогут:

• наложить арест на счета строительной компании;
• наложить арест на имущество, принадлежащее должнику (например, на строительную технику, оборудование, стройматериалы и т.д.);
• передать арестованные активы на реализацию, если должник не рассчитался с взыскателем.

После завершения строительства дома получить деньги с застройщика сложнее, особенно если вся его техника и оборудование были арендованы. По этой причине рекомендуем еще на стадии судебного процесса требовать введения обеспечения. Обеспечительные меры заключаются в аресте имущества и блокировке сумм на счетах, чтобы гарантировать исполнение судебного акта.

Как повлиять на быстрое взыскание неустойки по ДДУ

По Закону № 229-ФЗ взыскатель наделен правом контролировать ход исполнительного производства. Чтобы быстрее получить взысканную неустойку с застройщика, можно:

• регулярно запрашивать у приставов данные о ходе дела, проведенных исполнительных действиях;
• требовать наложения ареста на счета и имущество, если специалист ФССП не сделал это самостоятельно;
• знакомиться с материалами дела, снимать копии и делать выписки;
• обжаловать действия, постановления и бездействие приставов;
• подавать в суд на перерасчет суммы неустойки, если застройщик уклоняется от погашения долга.

Что делать если застройщик подал на банкротство

Сложнее всего получить деньги с застройщика, если в отношении него введена процедура банкротства. В этом случае исполнительное производство приостанавливается, а все требования включаются в реестр кредиторов. Выявлением имущества, счетов и иных активов должника будет заниматься арбитражный управляющий под контролем суда и кредиторов.

Так как неустойка не относится к первой очереди требований кредиторов, шансов на получение денег немного. Пока не будут выплачены долги по зарплате, налогам и ряду иных обязательств, арбитражный управляющий не начет погашение штрафных санкций. Подать заявление в реестр кредиторов нужно в течение двух месяцев после возбуждения банкротного дела, иначе выплаты вообще невозможно получить. 

На примерах

Предположим, некий договор содержал формулировку «третий квартал такого-то года». Следовательно, неустойка по ДДУ будет полагаться с первого октября этого года и до момента, пока квартиру не передадут клиенту.

Формула для расчета вкратце:

Искомая величина = 1/300 ставки Центробанка * договорная стоимость * длительность просрочки в днях.

Если дольщик – физическое лицо, тогда формула немного меняется:

Искомая величина = 1/150 рефинансирования * договорная стоимость * длительность просрочки в днях.

Можно заметить, что здесь используется двойная величина ставки Центробанка.

Чем мы можем быть вам полезны

Мы приходим на помощь и решаем все проблемы в тех случаях, когда застройщик не выполняет свои обязательства. Это могут быть:

• и вопросы срока завершения строительства объекта и передачи построенной недвижимости по акту приема-передачи
• и вопросы качества построенной квартиры или нежилого помещения, а также качества общедомового имущества и окружающего благоустройства, предусмотренного проектной документацией
• и вопросы расторжения ДДУ и возврата уплаченных застройщику денег, когда застройщик длительное время задерживает сроки ввода
• и вопросы банкротства застройщика, получения компенсаций или достройки объекта, когда застройщик по тем или иным причинам стал финансово несостоятельным, и уже не может своими силами достроить дом.

Как взыскать неустойку по ДДУ без суда

Когда вы хотите в досудебном порядке взыскать неустойку с застройщика в связи с просрочкой передачи объекта недвижимости по ДДУ, вам направляете ему претензию с требованием о выплате пени. Претензия пишется по причине задержки сдачи объекта строительства и передачи квартиры дольщику.

Претензионное письмо содержит указание факта недобросовестного исполнения сроков передачи жилплощади в соответствии с ДДУ, а также размер положенной неустойки.

Взыскание неустойки по договору долевого участия с застройщика волнует практически каждого, кто решил приобрести жилплощадь в строящемся доме. Многие заказчики начинают интересоваться этим вопросом задолго до того, как будет заключен договор со строительной организацией. Из-за частых случаев с задержкой сроков и сдачей домов спустя год-два после назначенной даты люди стали скептически относиться к подобного рода сделкам и стремятся обезопасить себя и свое будущее место проживания.

В случаях, когда строительная организация со своей стороны игнорирует возмещение неустойки по договору долевого участия, претензионное письмо становится основанием для взыскания штрафа с застройщика сверху суммы пени за несвоевременную выплату.

Описание процедуры

Дольщик вправе подавать претензию застройщику как до подписания акта передачи, так и после, когда квартира передана с нарушением сроков. В первой ситуации размер пени исчисляется за 1 день просрочки. Он подкрепляется требованием ее выплаты по день фактической передачи недвижимости. Во втором случае неустойку рассчитывают в полном объеме, исходя из фактической просрочки сдачи квартиры.

Претензионное письмо, направленное на выплату неустойки, как правило, составляют в двух экземплярах и передают лично в офис строительной организации, где его заверяют подписью и печатью на экземпляре дольщика. Другой вариант – направить как заказное заявление с уведомлением и описью вложения.

Компания-застройщик должна отреагировать на претензию в течение 30 дней.

Нередко организация признает свою ошибку и готова добровольно выплатить положенную сумму неустойки за задержку сроков сдачи объекта. В таком случае вопрос считается закрытым. Дольщику необходимо указать номер своего лицевого счета, после чего строительная компания переведет на него средства. При этом дополнительный штраф сверху суммы неустойки не взимается.

Практика показывает, что застройщики могут предложить уменьшить размер неустойки или увеличить сроки выплаты, ссылаясь на органы местной администрации или недобросовестные действия подрядной организации. Дольщик как участник ДДУ сам вправе решать, соглашаться либо не соглашаться на предлагаемые условия застройщика в отношении изменения сроков выплаты неустойки или ее суммы. В то же время, когда порядок досудебного разрешения споров указан в тексте договора, дольщик обязан ему следовать.

Если застройщик добровольно принимает решение о выплате начисленных пени, соглашение сторон рекомендуется закрепить в письменном виде.

Что делать, если застройщик требует подписать соглашение на перенос срока по ДДУ?

Вы можете дать застройщику письменный ответ со своим отказом. Хотя по 214-ФЗ у дольщика нет такой обязанности, вам стоит свериться со своим договором. Если там указано, что вы должны дать ответ на предложение об изменении договора в части срока передачи в течение ____ дней, вам лучше соблюсти этот срок. Письменный ответ застройщику может быть таким:

После наступления первоначального срока передачи квартиры из ДДУ пишите претензию на выплату неустойки по 214-ФЗ (можно вставить в нее предыдущий абзац про отказ от подписания доп.соглашения) и обращайтесь в суд. К суду по неустойке лучше хорошо подготовиться, чтобы не дать юристу застройщика сбить судью с толку. При отказе в иске подавайте апелляционную жалобу.

Можно ли продать неустойку после того, как подписан передаточный акт

По законодательству РФ (ч. 2. ст. 7, № 214-ФЗ), выкуп неустойки может произойти не только во время действия ДДУ, но и после того, как девелопер выполнил основные обязательства. К примеру, если по факту дольщик получил помещение после даты, которая указана в договоре, хотя он не подписывал с застройщиком соглашение о том, что сроки строительства продлены. То есть если даты в договоре и в акте передачи разные, то дольщик вправе требовать компенсацию.

Есть обычные сроки давности для подачи таких исков — 3 года. Поэтому дольщик вправе передать свои права на компенсацию в третьи руки даже в том случае, если квартира уже получена. Это подтверждает ст. 382 ГК РФ, в которой сказано, что кредитор имеет право частично или полностью передать права требования третьим лицам. И право это не зависит от того, когда именно было передано жильё дольщику.

Идем в суд

Эта мера необходима, если застройщик не считает нужным расплачиваться за опоздание со стройкой. Участник договора может обратиться к судье, как только ответ на претензию не поступил к нему в указанный десятидневный срок. В этом случае клиент рассчитывает на принудительное взыскание положенных ему сумм, если судебная инстанция подтвердит правоту дольщика.

Если дело дошло до такого варианта развития, то можно требовать не просто неустойку, связанную с несоблюдением сроков передачи жилья клиенту. Также следует упомянуть моральный вред, нанесённый столь халатным отношением к своим обязательствам, и оценить его в денежную сумму. Не будет лишним воспользоваться возможностью получения сумм, потраченных на судебное разбирательство. Кроме того, возможен штраф, зависящий от судебного решения по вопросу подлежащего к выплате. До 50% этой суммы может быть дополнительным штрафом, взысканным в пользу клиента. Об этой возможности, а также об условиях, при которых можно на нее рассчитывать, рассказывает федеральный закон, посвященный правам потребителей в России.

Это важно!

 

 

На практике неустойку по ДДУ зачастую получить очень сложно, поэтому важно соблюсти описанный юридический нюанс. Если фирма отказывается платить деньги, тогда суд рассматривает письмо с пометкой о вручении претензии доказательством по делу – безусловно, в пользу физического лица, оставшегося без крыши над головой человека

Впрочем, здесь ситуация осложняется уже другим юридическим документом, исковым заявлением на неустойку по ДДУ. Оформить его также не очень сложно, хотя многие предпочитают доверять этот вопрос юристу, чтобы не брать на себя ответственность в случае возможной оплошности.

В чем заключается помощь юриста по взысканию неустойки?

Комплекс услуг адвоката по взысканию неустойки по ДДУ может включать в себя самые разные действия:

Бесплатная консультация. Наши юристы в ходе консультационной работы не только разъясняют дольщикам их права и нюансы законодательства, но и получают от них необходимую для дальнейшей работы информацию. На ее основе проводится анализ финансовой устойчивости строительной компании, на основании которых может быть дана рекомендация о включении обратившегося в реестр обманутых дольщиков. Также на этом этапе мы составим список документов, которые потребуются нам для работы, и определим сумму неустойки.

Заключение договора на оказание юридических услуг. С каждым клиентом мы заключаем индивидуальный договор, устанавливающий объем и характер наших взаимоотношений.

• Составление претензии, направление ее в строительную компанию.
• Проведение переговоров на досудебном этапе.
• Подготовка и направление искового заявления в суд.
• Работа с возражениями застройщика.
• Корректировка размера неустойки пропорционально длительности нарушения условий ДДУ.
• Активное участие в судебных заседаниях, полноценное представление интересов клиента, обжалование неудовлетворительных решений в судах различных инстанций.
• Контроль исполнения ответчиком судебного решения.

 

 

Важно: чтобы минимизировать вероятность затягивания разбирательства, мы самостоятельно доставляем все повестки застройщику. Кроме того, наши юристы обладают полномочиями получать от лица клиента судебные решения, исполнительные листы, направлять их в банк, в котором открыт счет строительной компании

 

Когда формируется неустойка при застройке и каков ее размер

ДДУ отличается от других типов договоров с застройщиком и строго регламентируется федеральным законом о защите прав дольщиков ФЗ-214. Там прописаны не только права, принадлежащие участнику долевого строительства, но и то, какие санкции накладываются на застройщика в случае несоблюдения им условий договора.

В случаях нарушения сроков передачи объекта застройки ответственное лицо вынуждено выплатить участнику долевого строительства пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от стоимости договора за каждый просроченный день.

Договор долевого участия снижает риски дольщика. Покупатель занимает привилегированное положение в сравнении с застройщиком. Отчасти это напоминает выгодные условия вкладчиков в банке, когда они вносят сумму на депозит в соответствии с установленными условиями, но при этом не становятся партнерами кредитной организации и не принимают участие в коммерческих рисках.

Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ производится по формуле:

Размер неустойки = 1/150 * ставка рефинансирования * стоимость жилплощади * количество дней просрочки.

Нередко сроки передачи объекта строительства претерпевают изменения вследствие уклонения участника ДДУ от подписания передаточного акта. Застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки, если со стороны застройщика соблюдаются условия надлежащего исполнения всех обязательств по ДДУ.

Исполнитель уплачивает заказчику пени в следующих случаях (ч. 2 ст. 6, ч. 8 ст. 7  Закона от 30.12.2004 214-ФЗ):

1. Если без предварительного согласования изменений нарушены сроки передачи объекта строительства.
2. При нарушении согласованных сроков устранения дефектов недвижимого объекта, обнаруженных в течение гарантийного срока.

Как и когда выгодно продать неустойку по ДДУ

Неустойка по ДДУ — это компенсация дольщику от застройщика, если последний нарушил условия договора долевого строительства. А с использованием выкупа неустойки в пользу третьих лиц можно получить средства сразу, без суда и ожидания. 

Для проведения таких сделок существуют юридические организации, которые специализируются на выкупе задолженностей. Они приобретают права на выплату компенсаций по неустойкам ДДУ и другим подобным вопросам, которые возникают из-за невыполнения контрактов.

Спрос на такие услуги есть — ведь процесс получения выплат от строительных компаний часто затягивается: у застройщика может не быть средств на счетах, за время суда он стал банкротом и другие обстоятельства. Иногда эти деньги можно вообще не увидеть. Чтобы не тратить время и нервы, выгоднее продать неустойку третьему юридическому лицу. Только в Москве таким бизнесом занимается примерно 100 компаний.

Конечно, в заведомо невыгодные тяжбы такие организации не вступают. Сначала они проводят проверку платежеспособности застройщика — и если он абсолютный банкрот, то выкупа не будет. 

Конечно, риски для таких организаций остаются и в том случае, когда застройщик выглядит благополучным, но в конечном счёте это прибыльный бизнес: в долевом строительстве сроки сдвигаются нередко. Тогда участники ДДУ, а их обычно сотни, требуют компенсацию неустойки. Юридическое лицо просто выкупает эти требования, при этом забирая свой процент от размера компенсации, который оговаривается отдельно. А дольщик получает деньги сразу — за вычетом комиссии.

Судебное разбирательство

Необязательно ждать пока застройщик получит документы. После почты можно сразу идти в суд. В какой именно я писал в . На практике суд длится в среднем 2 — 3 месяца. Зависит от загруженности судей. В редких случаях доходит до 6 месяцев. Хотя в законе указано про максимальные 2 месяца — п. 1 ст. 154 ГПК РФ.

1. Подаем исковое заявление и другие документы в канцелярию суда.

   Подписанные оригиналы искового заявления подают истцы или лицо по доверенности. Один оригинал нужен для суда и на всякий случай по два оригинала на каждого дольщика. Вместе с заявлением подаем: копию претензии, описи и чека по ее отправке (); копии документов ; копию описи и чека по отправке застройщику документов ().

   Если дольщик не подписывал акт приема-передачи, тогда в исковом заявлении указываем размер неустойки на дату подачи данного заявления в суд.

   Во всех экземплярах искового заявления сотрудник суда поставит штамп с датой принятия и входящим номером. Каждому истцу вернут по одному экземпляру.

   Образец штампа о принятии искового заявления

   Если сумма иска больше 1 млн. руб., до подачи искового заявления нужно оплатить госпошлину. Если сумма меньше, тогда госпошлины нет. Что входит в сумму иска, как посчитать госпошлину и как ее оплатить — подробнее.

2. Судья рассмотрит заявление и назначит дату предварительного заседания.

   В течение 8 — 10 дней судья рассмотрит исковое заявление с документами и решит, что делать дальше — принять иск, отклонить или оставить без движения. Хотя согласно п. 1 ст. 133 ГПК РФ, срок рассмотрения — 5 рабочих дней.

   Если судья примет иск, назначит дату предварительного заседания. Оно будет примерно через 10 — 30 дней. Суд заказным письмом уведомит ответчика, истцов или их представителя о времени и месте проведения предварительного заседания — п. 2 ст. 113 ГПК РФ. Также оповещают через смс.

   Не советую ждать получения повестки, а через неделю после подачи иска уточнить у назначенного судьи о дате предварительного заседания. Обычно у каждого судьи понедельник и четверг являются днями приема граждан. ФИО судьи можно спросить в канцелярии/экспедиции.

3. Проведение предварительного заседания.

   Предварительное заседание является подготовкой к судебному разбирательству — ст. 152 ГПК РФ. Оно проходит 10 — 15 минут. В нем судья рассматривает поданные документы. Если документов не хватает, то судья укажет какие именно нужно донести.

   Если дольщику квартира до сих пор не передана по акту приема-передачи, тогда ему следует подать письменное уточнение по размеру неустойки — скачать образец. В данном уточнении следует пересчитать неустойку на дату проведения предварительного заседания.

   После этого будет назначена дата судебного заседания. Оно будет через 10 — 30 дней после предварительного. Ответчику и истцам опять пошлют повестки и смс.

4. Проведение судебного заседания.

   Обычно проходит одно заседание, редко два. По времени около 10 — 30 минут.

   В начале заседания судья озвучит требования по иску. Затем выслушает каждую из сторон, их дополнения, задаст уточняющие вопросы.

   Иногда юристы застройщика приходят на заседание, но чаще всего просто отправляют письменное возражение по иску. В возражении указывают, что у застройщика была причина пропуска передачи квартиры. Например, администрация вовремя не дала разрешение на ввод в эксплуатацию дома или подвел один из подрядчиков строительства. Прикладывают к возражению документы в свою защиту. Мол, застройщик старается быстрей достроить дом и передать квартиру. Поэтому требования дольщика не справедливы. В итоге, просят суд уменьшить неустойку и штраф на основании ст. 333 ГК РФ.

   Дольщику следует сообщить, что застройщик не представил уважительных причин по пропуску передачи. Застройщик является предпринимателем, поэтому все риски лежат на нем. Он должен был заранее оформлять необходимые документы, искать надежных подрядчиков. К тому же дольщик пытался договорится с застройщиком и до суда посылал ему претензию по оплате неустойки, но тот проигнорировал законное требование или предложил гораздо меньшую сумму.

   Если дольщику квартира до сих пор не передана по акту приема-передачи, тогда ему снова следует подать письменное уточнение по размеру неустойки, но пересчитать неустойку нужно уже на дату проведения судебного заседания — скачать образец.

5. Объявляется решение суда.

   После рассмотрения требований и доводов сторон, судья огласит свое решение — ст. 193 ГПК РФ. Как я и писал выше в этапе №3, в 99% случаях судья по своему усмотрению «режет» сумму неустойки, штрафа, морального вреда и расходов.

6. В канцелярии суда получаем копию судебного решения в окончательной форме. Можно позвонить в канцелярию, чтобы узнать готовность документа. Копию решения застройщику суд отправляет сам заказным письмом.

Исковое заявление о взыскании неустойки с застройщика

Родовая подсудность: Если истцом выступает гражданин, спор подлежит рассмотрению судом общей юрисдикции. В случае, если цена иска составит менее 50 000 рублей, то иск будет подсуден мировому судье, иски ценой свыше 50 000 рублей подлежат рассмотрению районными судами.

В практике, как правило, исковые требования дольщиков превышают вышеуказанную сумму, что обуславливает рассмотрение данной категории дел районными судами.

Если участником долевого строительства является юридическое лицо спор разрешается арбитражным судом.

Территориальная подсудность: Иск может быть подан в суд как по месту нахождения ответчика, так и по месту жительства истца, т.е. право выбора суда принадлежит истцу. Альтернативная подсудность спора обусловлена распространением на данные взаимоотношения Закона РФ «О защите прав потребителей».

Иск организации подается в арбитражный суд по месту нахождения застройщика (если подсудность не изменена договором).

Документы для предъявления иска в суд:

• Исковое заявление
• Расчет неустойки
• Копия договора о долевом участии и всех дополнительных соглашений к нему
• Копии платёжных документов, подтверждающих полную оплату по договору
• Копии досудебной претензии застройщику и ответа на нее (в случае прохождения досудебного порядка)
• Иные документы, касающиеся взаимоотношений сторон (например, акт осмотра квартиры)
• Расчет и копии прилагаемых документов представляются по числу лиц, участвующих в деле.

Популярные вопросы и ответы на них

С какого дня наступает просрочка обязательств застройщика? Просрочка исполнения обязательств наступает на следующий день после истечения крайнего срока исполнения обязательств. Например, если крайним сроком передачи объекта указано 1 сентября, то подписание акта приема-передачи 2 сентября является просрочкой в 1 день, 3 сентября — в 2 дня и т. д. Однако нужно учитывать то, на какой день недели выпадает крайний срок передачи квартиры. В соответствии со ст. 193 ГК РФ срок исполнения обязательств переносится на первый рабочий день, если он выпадает на праздничный или выходной день. Можно ли взыскать с застройщика неустойку, если тот задержал сдачу дома? Нет, дата сдачи дома не имеет значения. Неустойка взимается лишь за нарушение сроков передачи объекта участнику долевого строительства. Можно ли взыскать с застройщика другие выплаты, кроме неустойки? Да, можно, но только через суд. При составлении искового заявления можно дополнительно потребовать выплатить проценты на сумму долга (п. 1 ст. 395 ГК РФ), а также штраф в размере 50 % от присужденной судом суммы (п. 6 ст. 13 Федерального закона № 2300-1). Также истец может рассчитывать на компенсацию судебных расходов и возмещение морального вреда, причиненного ему неправомерными действиями ответчика. Кроме того, если действия застройщика, например задержка передачи объекта, привели к убыткам, истец может рассчитывать на их полное возмещение. Может ли суд уменьшить неустойку? Да, на основании ст. 333 ГК РФ суд может уменьшить сумму неустойки, а также размер потребительского штрафа (50 % от общей суммы выплат). Применение штрафных санкций не должно приводить к необоснованному обогащению кредитора, поэтому суды часто идут на такой шаг. В соответствии с п. 1 ст. 333 ГК РФ уменьшение суммы неустойки возможно при направлении соответствующего заявления ответчиком в суд. Бремя доказывания несоразмерности неустойки также возложено на должника. Так что если суд самостоятельно уменьшил неустойку без соответствующих действий ответчика, такие действия можно признать неправомерными. К сожалению, четких критериев соразмерности штрафных санкций за неисполнение обязательств в отечественном законодательстве нет. Судьи самостоятельно определяют размер, на который уменьшается неустойка, поэтому в судах складывается различная практика. В среднем, суды уменьшают неустойку на 50 %. Поэтому перед тем, как подавать исковое заявление, есть смысл изучить судебную практику и выбрать суд, в котором неустойку уменьшают в меньшем размере. Если в период просрочки действовали различные размеры ставки рефинансирования, какой из них нужно применять? В данном случае однородной практики не сложилось. Если в период просрочки действовали разные размеры ставки, юристами предлагается 3 варианта определения суммы неустойки. Для расчета можно применить ставку рефинансирования:

• действовавшую на крайний срок исполнения обязательств;
• установленную на день фактической передачи квартиры, а если она не была передана — то на день обращения в суд;
• по периодам действия разных размеров ставки — рассчитываются размеры неустойки в период действия каждого размера ставки, после чего полученные результаты складываются.

При расчете суммы неустойки истец может применить небольшую хитрость, использовав наиболее выгодный для себя способ расчета. Нужно ли платить налог за взысканную неустойку? Уплатить НДФЛ придется за полученную неустойку и потребительский штраф. Не облагаются налоговыми сборами компенсация судебных расходов и возмещение морального вреда.

Последний этап взыскания неустойки с застройщика

Последняя стадия взыскания денежной компенсации, штрафов и пени с застройщика — возбуждение исполнительного производства. Ответственность за нее лежит на судебных приставах. Здесь можно выделить три ключевых этапа. Первая ступень исполнительного производства заключается в подготовке к принудительному изъятию суммы с застройщика. Судебные приставы принимают решение о возможности начать дело, заставить компанию добровольно выплатить установленную сумму, начинают поиск должника.

Принудительное взыскание денежной компенсации с застройщика осуществляется на втором этапе. Завершающая стадия — прекращение исполнительного производства в связи с неисполнением или исполнением.

Если вы решили привлечь застройщика к ответственности, не забудьте о соблюдении претензионного порядка перед обращением в суд. Это обязательное условие разбирательств подобной категории. Государственные органы не удовлетворят требование потерпевшего, если он предварительно не направил прошение о выплате штрафных санкций ответчику.

Как составить претензию на взыскание неустойки, убытков и штрафов?

Образец

Форму-образец для подготовки претензии к застройщику можно скачать здесь.

 

 

 

ВАЖНО при заполнении претензии стоит уделить внимание проверке адреса застройщика. Обычно он указан в договоре долевого участия, но не лишним будет его перепроверить по выписке из ЕГРЮЛ по ИНН застройщика

 

 

При подготовке претензии следует основываться и ссылаться на следующие документы:

• Статья 6 ФЗ – 214,
• Статья 310 Гражданского кодекса РФ,
• Договор долевого участия, в котором отражены сроки сдачи дома в эксплуатацию.

В случае отправления претензии по почте срок в десять дней будет рассчитываться с момента доставки письма адресату. Дату доставки можно отследить по номеру отправления на сайте Почты России. При отправке документа следует сохранить составленную опись и квитанцию об оплате услуги. Эти документы будут выступать в суде подтверждением того, что процедура досудебного разбирательства соблюдена в полном объеме.

При отправке претензии предпочтение стоит отдавать именно второму способу, в таком случае вы не столкнетесь с тем, что лицо, которое приняло у вас претензию, не имеет надлежащих полномочий или действовало по доверенности, которая была уже отозвана к моменту приема претензии.

Как расторгнуть ДДУ через суд?

ДДУ расторгается в суде, если:

1. строительство дома остановлено/приостановлено и очевидно, что застройщик не передаст квартиру в срок;
2. застройщик внес существенные изменения в проект (например, уменьшил площадь квартиры);
3. застройщик изменил назначение нежилых помещений в квартире;
4. в других случаях, предусмотренных ДДУ.

В любом из этих 4 случаев дольщик может обратиться в суд по месту нахождения застройщика с исковым заявлением о расторжении ДДУ и возврате денег, процентов и компенсации.

К заявлению нужно приложить:

• копию ДДУ;
• доказательства, подтверждающие наступление любого из 4 случаев (например,
• документы, которые подтверждают прекращение строительства, внесение значительных изменений в проектную документацию и т.д.);
• расчет итоговой суммы, требуемой с застройщика;
• копии всех вышеперечисленных документов для суда, по числу участников
• судебного разбирательства;
• квитанцию об оплате госпошлины;
• заверенную у нотариуса копию доверенности представителя (если ваши интересы в суде представляет другой человек);
• другие документы, которые могут подтвердить обстоятельства дела.

Если суд выносит решение в пользу дольщика, застройщик обязан вернуть установленную судом сумму в течение 10 дней с того момента, как судебный акт вступил в силу.

Если застройщик по-прежнему не возвращает деньги, нужно получить в суде исполнительный лист и передать его судебным приставам. Предъявить исполнительный лист можно в течение 3 лет с момента вступления решения суда в силу.

Доводить дело до суда застройщику не выгодно. Если суд выносит решение в пользу дольщика, то со строительной компании взыскиваются и внесенные по ДДУ деньги, и процент за пользование ими, и компенсация морального вреда, и убытки, связанные с судебными расходами, и штраф за то, что застройщик не удовлетворил законные требования дольщика в добровольном порядке.

Как составить претензию застройщику о возмещении неустойки?

   Несудебный метод предполагает «полюбовное» решение проблемы. Дольщик направляет застройщику заказным письмом требование возместить убытки, полученные из-за невозможности сдавать квартиру в аренду.

   В документе также необходимо указать расчеты суммы неустойки. Формулу для выполнения вычислений можно найти в интернете. Иногда строительным компаниям выгодно оплатить неустойку до обращения в суд, ведь если дольщик выиграет процесс, то застройщику, кроме нее, придется возместить все судебные издержки. Обычно застройщик представляет собой крупную организацию со своим отделом юристов и адвокатов, которые не плохо подготовлены на законодательном уровне, поэтому не лишним будет хотя бы предварительно проконсультироваться со своим адвокатом.

   Претензия – это основной документы, знакомясь с ним, застройщик понимает, какие именно требования вы выдвигаете перед ним и основаны ли они на законе. Естественно ни о каком моральном вреде речи идти не может, ведь он может быть взыскан только в судебном порядке. В претензии к застройщику необходимо указать:

1. Договор, который у вас с ним заключен,
2. Реквизиты, по которым с вами можно связаться;
3. Суть проблемы.
4. Расчет неустойки, согласно законодательству РФ.

Как это работает

Фактически суд, решая, нужно ли взыскать неустойку с застройщика по ДДУ, может установить порядок урегулирования вопроса через подачу претензии обязательным, если в договоре прописаны некоторые условия, к тому склоняющие. К числу таковых относят четко описанные требования к форме претензии в адрес застройщика, к срокам предъявления этого документа физическим лицом и периоду, за который компания должна рассмотреть обращение.

Исходя из судебной практики по ДДУ, неустойка может быть взыскана только в том случае, когда претензия оформлялась в письменной форме и была передана в адрес застройщика официально, то есть зафиксирована в соответствии с документооборотом, получила регистрационный номер и содержала все необходимые для разбирательства по делу сведения. К их числу относится полное и корректное наименование сторон конфликта, обстоятельства, сопровождающие срыв сроков, включая упоминание временных промежутков в договоре (то есть периода, обязательного к соблюдению). Дополнительно заинтересованное лицо должно указать, на какую сумму оно надеется, и приложить к этому расчет неустойки по ДДУ, а также указать сроки, в которые (по его желанию) застройщик должен уложиться, рассчитываясь по обязательствам.