Выясняем, как правильно выбрать земельный участок под строительство дома?

Не покупайте участки с незавершенным строительством, уже построенным фундаментом

Конечно, велик соблазн приобрести такой вариант, так как многим кажется, что это позволит снизить затраты на строительство. Увы, это не так. Воспользоваться старым фундаментом без дополнительных расходов никак не получится, к тому же неизвестно, по каким нормам он строился, как долго простоял, и какую имеет прочность.

Лучше всего купить девственный участок, нанять бульдозер, заказать бетон и залить свой собственный фундамент по всем необходимым нормам, хорошо вами контролируемым. Это будет стоить гораздо дешевле, чем корчевать ранее возведенное кем-то «произведение строительного искусства».

Риски при покупке участка

Приобретение новых соток земли – это всегда приятная и волнующая процедура, но здесь важно соблюдать тщательную бдительность. Основными рисками для покупателей являются:

• Недобросовестный продавец. Сложности могут возникнуть с обеих сторон: владельца и агентства, которое сопровождает сделку. Причиной этому, чаще всего являются неправильно оформленные документы, неполные сведения, или сокрытие данных, о владельцах или ограничении эксплуатации участка. Иногда, информация и том, что на покупаемой территории нельзя производить застройку, выясняется уже после покупки. Также, часть участка может быть присоединена самозахватом или находится под арестом или в обременении;
• Ошибки в документах. Надлежащее переоформление права собственности на землю, гораздо сложнее, чем приобретение квартиры. Это происходит из-за частых расхождений состава документов в таких организациях, как Росреестр и Кадастровая палата. Необходимо тщательно проверять все пункты бумаг и сверять их на предмет соответствия. Должны быть правильно оформлены в том числе согласия супругов на сделку, что иногда становится серьезной преградой на пути к покупке и продаже участка;
• Сделка с лицом, не достигшим совершеннолетия, будет считаться недействительной, если прошла без присутствия сотрудников органов опеки.

В условиях современного рынка продаж, практически всю информацию об участке, можно узнать из интернет-сайтов определенных служб. Это касается и размера участка, и обременений, и кадастрового номера, и съемки, и 2д модели.

Если вы осуществляете покупку участка или загородного дома без участия агента по недвижимости, важно внимательно подойти к процессам изучения и проверки документов, а также проверить все нюансы касательно качества земли и особенностей построенного здания.

Первая поездка на участок: изучение местности

Хороший участок вызовет зависть у родственников, гордость у детей и радость у друзей, поэтому выбирать надо самый лучший недорогой земельный участок от ИНКОМ-недвижимость.

Разберем основные моменты, на которые следует обращать внимание:

Близость к инфраструктуре. Пункт необязательный, но все же лучше выбрать место поближе к продуктовому магазину.

Обратите внимание и на подъездные пути: в случае чрезвычайной ситуации, доступ пожарной машины, скорой помощи, сыграет решающую роль. Соседи. Как ни странно, но прежде чем покупать участок, необходимо внимательно рассмотреть территорию соседей.

Первостепенное значение имеет расположение выгребной ямы. Как правило, их располагают в самых незаметных местах, и неосведомленный сосед даже не будет знать, что под его окнами находится септик. Обратите внимание на наличие уклона у соседей в сторону вашей будущей усадьбы.

А еще, соседи – это наше все. Одни не доставляю никаких неприятностей, другие сделают жизнь невозможной. Если отсутствие развитой инфраструктуры можно пережить, тем более, со временем, она появится, то ситуацию с соседями лучше предупредить. 

Будучи не профессионалом, сложно дать объективную оценку и экспертное заключение при выборе участка.

Дополнительные мелочи, которые необходимо разузнать

Понятное дело, что главное – это ровный и сухой участок, однако, если нюансы, которые могут значительно усложнять проживание в загородном доме. После осмотра усадебного надела, приступайте к тщательному изучению бытовых вопросов:

• Вывоз мусора. Как ни странно, но такая услуга доступна не в каждом поселке. Если вы планируете жить большой семьей, то этот вопрос для вас достаточно важен. Альтернатива есть – частные компании, которые будут приезжать к вам на дом раз в месяц или квартал. В этот пункт можно добавить и очистку септика. Посмотрите варианты заезда машины на участок, а также прикиньте будущее расположение выгребной ямы.
• Наличие у соседей домашних питомцев или сельскохозяйственных животных. Для человека городского, желающего жить спокойной жизнью за городом, тишина будет принципиальным вопросом. Поэтому заранее обойдите всех соседей и ненавязчиво побеседуйте.
• Городской транспорт. Несмотря на то, что в современном мире почти каждый человек имеет личный автомобиль, остановка городского транспорта под боком лишней точно не будет. Как правило, автосервисы находятся далеко и не факт, что зимой вы сможете до него дотянуть. Принципиально рассматривайте некоторую автономию от системы, как альтернативный способ решения текущих проблем.

Чем больше информации по участку на этапе планирования покупки, тем меньше неприятных сюрпризов и расходов в будущем при строительстве и эксплуатации.

Юридическая составляющая при покупке участка

Договор купли–продажи составляется в 2-х экземплярах и подписывается в присутствии нотариуса. Получив права на земельный надел, вы автоматически становитесь налогоплательщиком, вне зависимости от того, пользуетесь ли вы им или нет.

Перед тем, как приобрести территорию под строительство жилого дома, внимательно изучите нормы расположения построек: например, для коттеджного поселка расстояние от дома до забора со всех сторон, не должно быть менее 3-х метров, а это может быть решающим, если участок вытянутой формы.

Топография и инфраструктура участка

Вы с супругой, за рулем автомобиля, направляетесь к месту своего возможного проживания. Мой Вам совет, уже на этом этапе оценивайте пути подъезда к объекту. Плохой вариант, когда дорога только одна. В идеале иметь несколько независимых путей подъезда.

Вы должны помнить, когда начнется активная стройка Вашего дома, к участку должен быть доступ не только легковых автомобилей, но спецтехники (самосвал, кран, длинномер, трактор, бетононасос, миксер).

Поверьте, будут случаи, когда кран и фура, миксер и бетононасос, самосвал и трактор будут присутствовать на вашей стройплощадке одновременно.

Им понадобится не мало места по ширине, длине и что не мало важно по высоте (из-за электросетей кран не всегда сможет проводить работы). В идеале, выбрать участок с лежащим по улице асфальтом (крайне редкий случай).

В идеале, выбрать участок с лежащим по улице асфальтом (крайне редкий случай). Летом сухо, а зимой его почистят. Не нужно будет всем поселком скидываться на трактор после каждого снегопада, не дешевая кстати операция.

Далее, если по дороге к вашему земельному участку лежит бетонка, то у вас не будет проблем с организацией проезда спец техники упомянутой выше. Отсыпанные дороги и грунтовое покрытие это по сути легкое бездорожье.

Ваша легковушка нормально пройдет, а вот гружёный миксер после дождя может не проехать к Вам в назначенное время. А к примеру, на площадке его уже ждет бетононасос, за который вы уже заплатили 10-20 тысяч рублей.

Не лишним будет приехать к участку в разное время суток. Ваша цель определить, насколько сильным будет трафик в часы пик. Согласитесь, если на данном направлении будет пробка, то трудно развести детей по садикам и школам, успев при этом на работу.

Более того и вечером с работы нужно будет снова успеть за детьми. Такие себе карусели я вам скажу. Через полгода таких крысиных бегов вы проклянёте любой дом.

По приезду, оцените топографические данные выбранного участка по таким критериям как:

• прямоугольная форма (в соотношении 1/2);
• без перепада высот (плоский);
• ориентация (с запада на восток);
• расположение на возвышенности;
• угловой участок (дает две свободные стороны подъезда и на одного соседа меньше);

Конечно же, выше приведены идеальные критерии, которые можно наблюдать только в новых коттеджных поселках. В старом же жилом фонде, выбрать участок с такими параметрами, условие практически не реализуемое.

В любом случае подбор участка это всегда компромисс, жертвуя живописными пейзажами выигрываем в цене и т.д.

Чем жертвовать не стоит, так это вероятностью периодического затопления рассматриваемой земли.

Это очень важно, т.к. эта проблема практически не решается, если только организацией дорогостоящего дренажа на участке.

Но это совершенно космические вложения и редко, когда оправданы. Поэтому, все участки в поймах рек и озер проверяйте по этому критерию.

Далее очень важно определить наличие коммуникаций. Их всего 4 основных вида и 1 дополнительный:

• свет (Возможность подключения 15 кВт. В условия активного пользования домашней бытовой техникой, а также энергоснабжения гаража, мастерской, бани и т.д. это минимальное условие);
• газ (он нужен не только для кухонной плиты, но и для горячего водоснабжения и самое главное отопления дома. Его конечно же можно заменить электричеством, но счет по оплате будут выше в несколько раз);
• канализация (наличие центральной канализации — это огромный плюс несомненно, но отсутствие её совсем не критично, правильно организованные переливные септики полностью решают эту проблему);
• водопровод (отсутствие водопровода компенсируется собственной скважиной, при условии, что вода залегает не глубоко. На это следует так же обратить внимание);
• интернет (с лёгкостью можно заменить мобильным или спутниковым, но куда лучше иметь оптический ввод непосредственно в дом, уточните у соседей проходит ли оптическая линия по улице);
• Конечно же, выбрать участок можно и с минимум коммуникаций. Например, имея только «свет» все остальые блага человечества можно решить ценой полноты своего кошелька. Скважину можно пробить (практически любой глубины).

С септиком проблем вообще не должно быть. Спутниковая тарелка с интернетом тоже Вас выручит. Да и отопление так или иначе можно реализовать на электрическом котле. Другими словами данный кусок земли уж очень сильно должен запасть Вам в душу что бы создавать себе проблемы на ровном месте.

Выбор участка – решаем стартовые вопросы

Строительство дома всегда начинается с покупки земельного участка с компанией ИНКОМ-недвижимость для организации загородного жилья. Чтобы не попасть впросак и обойтись без незапланированных трат, выбор участка следует начинать с решения ряда важных вопросов:

1. Бюджет на покупку. Опытные люди рекомендуют выделить на приобретение земельного надела не более 50% от имеющейся суммы на строительство дома. Ведь нет никакого смысла в дешевой постройке на шикарном и дорогостоящем месте.
2. Площадь земли. Как правило, эта величина стартует с отметки 8 соток для небольших и средних коттеджей. Для загородных домов площадью от 350 квадратных метров придется подбирать участок площадью более 12 соток площадью. Подобные требования исключают вероятность технических проблем как во время строительного процесса, так и в ходе дальнейшего проживания.
3. Категория земли и бюрократические нюансы. Традиционно для возведения жилых загородных построек выбирают землю определенного населенного пункта. Очень редко для этой цели приобретают участки, характеризующиеся сельхозназначением, что далеко не самый лучший вариант. Если говорить конкретнее о категориях, то предпочтение стоит отдавать землям ИЖС и ЛПХ. Если есть выгодное предложение от садовых некоммерческих товариществ или от дачного некоммерческого партнерства, нужно приготовиться к выплате регулярных членских взносов.

Технические характеристики земельного участка

Что еще нужно учесть при покупке земли? Не стоит забывать о технических параметрах земельного надела:

• локация;
• транспортная инфраструктура региона;
• уровень грунтовых вод;
• характеристики грунта;
• форма и уклон земли;
• наличие инженерных коммуникаций.

Выбор месторасположения – краеугольный камень всей сделки. Здесь нужно подумать, сколько времени придется ежедневно тратить на передвижение к месту работы и учебы. Если вблизи участка нет нормальных магазинов и аптек, придется ехать за покупками определенное количество времени. Это же относится к отделениям почтовой связи, больницам, вокзальным станциям. Говоря о форме земельного надела, имеют в виду соотношение его сторон. Оптимальный вариант в данном случае – это пропорция 1:2. Разумеется, потенциальный владелец может выбрать землю любой конфигурации, но здесь нужно четко представлять расположение будущей постройки. Обычно допустим минимальный уклон.

Несколько слов о коммуникациях

Инженерная сеть участка – важнейший момент при формировании цены. Ведь коммуникации являются синонимом комфорта даже в процессе строительства, не говоря уже о непосредственном проживании. Важным пунктом в данном случае является электроснабжение. Стоимость подключения электричества на участок может значительно варьироваться в зависимости от местоположения объекта, уступчивости местных властей и пр. Если на приобретенном земельном наделе нет электроснабжения, процесс установки электроподстанции, линий электропередач и натяжных проводов ложится на плечи новоиспеченного владельца.

Второй по значимости инженерной сетью является газ. Газоснабжение баллонного типа обойдется в разы дороже, нежели его аналог с магистральной развязкой. Эта разница будет особенно ощутима в холодное время года. Также не стоит забывать о водоснабжении. В противном случае только после строительства дома можно обнаружить некачественную воду в скважине. Бывают ситуации, когда количество железа в воде превышает норму в десятки раз. Чтобы избежать такой проблемы, нужно получить информацию о составе воды еще до покупки земельного участка. Если не хочется заниматься такими вопросами, можно приготовить определенную сумму для установки комплексной системы фильтрации питьевой воды.

Дополнительные постройки и соседи

Речь идет как о старых погребах и сараях, так и о деревьях на участке. Такие объекты часто становятся серьезной преградой для проектирования и дальнейшего строительства загородного дома. Плюс, демонтаж хозяйственных построек и рубка деревьев – это отнюдь не дешевая работа. И если речь идет о вырубке лишней растительности, то тут придется получать разрешение в виде порубочного билета. В противном случае можно нарваться на штрафные санкции. Последним пунктом в представленном мануале идет “знакомство” с предполагаемыми соседями.

Здесь нужно обратить внимание на соседние постройки и приусадебные участки. Разумеется, неблагонадежный субъект в роли соседа – это потенциальная головная боль и потраченные нервные клетки.