Покупка квартиры: какие документы необходимы, их проверка

Как проверить документы при покупке квартиры в новостройке

Относительно объектов в новостройках, то в этом плане решать, как проверить документы при покупке квартиры немного проще в плане проверки собственника. Однако могут возникнуть трудности, если объект не сдан в эксплуатацию, а пребывает на каком-то этапе строительства. Помимо этого, при покупке жилой площади в незаконченных объектах строительства также необходимо удостовериться, что у застройщика есть право на использование земельной делянки для жилищного строительства.

Если приобретение недвижимого имущества происходит посредством долевого участия, то застройщика следует проверить по таким критериям:

1. Обязано быть разрешение на строительство, верно оформлено и выдано именно на тот объект, который вы намерены купить.
2. Должен быть инвестиционное соглашение (договор между застройщиком и дольщиками). В нем указывается число квартир в новострое и данные об их покупателях – вкладчиках (инвесторах) в данный объект недвижимости.
3. Должна быть соответствующая техническая документация на квартиру. В ней указаны сведения о качестве строительства, благоустройстве и коммуникациях.
4. Должна быть проектная декларация. В ней указано расположение квартир в интересующем объекте строительства, и данные об окружающей инфраструктуре.

Помимо этого, при ревизии документации застройщика также убедитесь, что у него на руках есть действующие свидетельство на право владения земельным участком или договор аренды с муниципалитетом. А еще не помешает проверить учредительные документы строительной компании: свидетельство о регистрации, устав и финансовую отчетность.

Какие документы проверять при покупке квартиры в новостройке

Если жилая площадь сдана в эксплуатацию, то перед ее покупкой необходимо удостовериться в наличии следующих вещей:

• есть ли соглашение аренды земельного участка с муниципалитетом или право собственности на нее;
• есть ли технический план (для строения и каждого из этажей);
• есть ли акт приема/передачи в застройщика;
• есть ли выписка из ЕГРЮЛ.

Помимо этого, убедитесь, что покупаемая квартира и сам дом прошли госэкспертизу и сданы в эксплуатацию по всем нормативам законодательства РФ.

Согласование с БТИ и перепланировка

Обязательно проверяется полученная собственником в БТИ документация:

• выписка из техплана;
• справка об инвентарной оценке.

Выписку из техплана продавец может использовать в течение года. Однако нужно обязательно сверить соответствие представленного плана с фактическим помещением. Поэтому запросить её для проверки нужно ещё до решения о проведении сделки. Дело в том, что незаконная перепланировка в квартире налагает на собственника административную ответственность по статье 7.1 КоАП РФ.

Последствиями этого могут стать:

• штрафные санкции;
• административное предписание о возвращении помещения в изначальное состояние;
• оформление документации за счёт нового владельца.

Эта ответственность передаётся новому владельцу помещения вместе с купленной квартирой.

Незаконная перепланировка не является причиной для отказа в регистрации имущественной сделки. Если перепланировка проводилась, то дополнительного пакета документации не потребуется, нужно лишь идентифицировать соответствие полученного в БТИ техплана – реальному положению дел, что означает получение разрешения на перепланировку и внесение соответствующих сведений в инвентаризационные записи.

Справка об инвентарной оценке также играет важную роль. По данным, извлечённым из неё, можно определить степень износа квартиры и сделать более точные прогнозы на её последующую функциональность и затраты, требующиеся для содержания, эксплуатации и ремонта. Эта справка должна быть получена и представлена не позднее, чем за месяц до оформления купчей.

Выбор квартиры

Правильный выбор квартиры – залог успешной покупки. Вначале следует определиться с характеристикой жилья:

• сколько комнат в квартире
• какой этаж
• место нахождения дома, в котором расположено жилье (центр города, ближе к транспортным узлам, к парковой зоне и пр.)
• характеристика самого многоквартирного дома (этажность, из чего сделаны стены и пр.)
• наличие (отсутствие) ремонта, обстановка и т.п.

В дальнейшем необходимо исследовать рынок цен, дабы отмести подозрительные квартиры (если цены слишком низкие) и не позволить разжиться на себе неуступчивому продавцу (если цены чрезмерно завышены). Для того, что бы быть в курсе актуальных цен можно посмотреть местную газету с объявлениями или региональные сайты по продаже недвижимости.

После приценки следует рассматривать конкретные варианты. Желательно квартиру подбирать воочию. Обзвон по объявлениям не даст того нужного результата. Так же не следует слепо доверять риэлтору, который будет предлагать варианты. Лучшей случай – если Вы найдете нужную квартиру через знакомых. Это упразднит множество забот

При осмотре квартиры обращайте внимание на:

• того, кто Вам ее показывает (лучше, чтобы это был хозяин)
• какие соседи в подъезде
• в каком состоянии двор дома и подъезд

Если Ваш выбор решен, то следует перейти к проверке квартиры на юридическую чистоту.

Порядок оформления документов при покупке недвижимости и их перечень

В общем случае при оформлении купли-продажи жилья оно состоит для продавца из следующих шагов:

• Конечно же — паспорт.
• Согласие на сделку от супруга, если таковой имеется.
• При покупке по ипотеке — справки о ваших доходах, о вкладах, а также об имуществе, которое может служить залогом и т.п.. У разных банков требования могут быть различными, поэтому спросите у вашего агента или сотрудника банковской организации, с которым вы работаете.
• Договор купли-продажи, в котором будут прописаны все условия сделки.

Только после получения актуальных документов можно будет приступать к собственно оформлению договора купли-продажи.

Но в некоторых случаях могут быть особенности… Покупка жилья в новом доме, в ипотеку, или же на вторичном рынке — это разные ситуации!

Новостройка

При покупке квартиры в новостройке сделка может быть оформлена как инвествклад, участие в долевом строительстве (ДДУ), вступление в товарищество, паевой взнос, переуступка прав требования.

В любом из перечисленных случаев сначала подписывают предварительный договор купли-продажи, а до этого необходимо проверить пакет документов застройщика (постановление и разрешение властей на строительство, свидетельство на земельный участок (аренда/собственность), инвестиционный контракт, договор о привлечении средств).

В следующей статье можно узнать больше: покупка квартиры в новостройке: пошаговая инстркуция, документы, и проверка застройщика. ⇐

Вторичное жилье

Именно на вторичном рынке выше риски оспаривания покупки со стороны третьих лиц.

Основаниями для такого оспариваничя могут быть как конфликты между прошлыми наследниками жилья, бывшими супругами, недеесособность бывшего хозяина, появление прописанных лиц (из мест лишения свободы или безвестно отсутствующих), прописка/выписка несовершеннолетних без разрешения органов опеки. Чтобы минимизировать такие риски, кроме правоустанавливающих и правоподтверждающих документов продающей стороны проверяют отсутствие притязаний третьих лиц, путем получения (согласно ст. 62 ФЗ-218):

• Выписок из домовой книги с перечнем всех зарегистрированных лиц;
• Выписки из ЕГРН (непосредственно перед сделкой, чтобы такая выписка не устарела).

При покупке от застройщика

При покупке строящегося объекта у застройщика часто используется схема векселя, когда покупатель покупает у застройщика вексель (ценную бумагу), а впоследствии обменивает ее на новую квартиру. При такой схеме заключают два договора: договор купли-продажи векселя, и предварительный договор.

Покупателю перед сделкой рекомендуется внимательно проверить наличие всей документации у застройщика (как при покупке новостройки).

При покупке на материнский капитал

На средства маткапитала в РФ можно приобрести квартиру, комнату, дом, то есть отдельный объект жилой недвижимости. Конкретный список документов на покупку о из объектов, приведен в Постановлении Правительства РФ №862 от 12.12.2007 года «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий».

Подтверждением права на использование денег из материнского капитала на улучшение жилищных условий является именной сертификат. Ссылка на него обязательно должна быть в договоре купли-продажи.

Разумеется, для такой сделки должно быть достигнуто согласие продавца, поскольку средства будут перечисляться ему из Пенсионного фонда (ПФР РФ), в безналичном порядке (на указанный продавцом счет). К тому же между подписанием договора и поступлением денег может пройти до двух месяцев. Часть средств за недвижимость оплачивается средствами покупателя.

Читаем еще: материнский капитал как первоначальный взнос по ипотеке: законы, банки, документы.

Если покупаем на ребенка

Покупка жилой недвижимости на несовершеннолетнего ребенка возможна, причем до 14 лет совершается без его участия (за ребенка действуют его законные представители (родители/опекуны/попечители), а с 14 лет он вправе сам подписывать документы (в присутствии законных представителей). Купить можно как жилое помещение целиком, так и оформить долю в нем на ребенка.

При покупке в ипотеку

Если покупатель с ипотекой, продавец предоставляет комплект документов для продажи с учетом требований конкретного банка. В этом случае юридическую чистоту недвижимости проверит еще и банк.

Чаще всего к стандартному набору документов потребуется приложить акт оценки стоимости жилья, предварительный договор купли-продажи.

Некоторые особенности покупки различных видов жилплощади

Существуют нюансы при покупке различного вида жилья и оформления документов на них.

Квартира от застройщика

Перед покупкой подобного жилья изучите проектную декларацию объекта

Важно знать, есть ли у организации-продавца разрешение на строительство. Учредительный договор и свидетельство о госрегистрации строительной фирмы, документы на землю, обоснование и экспертизу проекта. Проверьте также наличие в сдающемся доме коммуникаций, чтобы после не возникла необходимость установки их за собственный счёт

Проверьте также наличие в сдающемся доме коммуникаций, чтобы после не возникла необходимость установки их за собственный счёт.

Квартира в новостройке – объект новый. Который не имеет истории.Вы будете являться первым её собственником, поэтому никаких правоустанавливающих документов от предыдущего владельца вам изучать не придётся.

Комната в общежитии

Пакет документов на покупку подобного объекта включает в себя дополнительные документы. В оформлении сделки существует масса «подводных камней», учет которых необходим в обязательном порядке.

Комната в общежитии – жилплощадь, находящаяся в долевой собственности, покупка такого вида собственности имеет свои особенности. Главная из них – преимущественное право покупки доли. Количество владельцев долей в подобном жилье может достигать 10 -15. Собрать отказы от права покупки крайне сложно. Риэлторы предлагают в этом случае оформить вместо покупки договор дарения. Решение принимать вам, но в этом случае есть риск остаться и без денег, и без комнаты.

Опытные юристы советуют следующее:

1. Указывайте в договоре купли-продажи реальную цену комнаты.
2. Проверьте наличие рассылки писем-уведомлений всем соседям и дождитесь истечения месячного срока на их ответ.
3. Если ждать месяц не желаете, оформите отказ от преимущественного права покупки всех совладельцев с помощью нотариуса.
4. Сверьте метраж комнаты по факту и указанный в документах. Дело в том, что в комнатах часто владельцами ставятся перегородки, которые нарушают первоначальный план жилья. В результате образуются , к примеру, коридорчики, которыми пользуются все, а фактически это часть вашей квартиры.
5. Выясните в Росреестре сведения обо всех совладельцах. Существует риск приобретения доли в квартире, часть которой является муниципальной собственностью. А это уже совсем другая история.

Квартира – студия

В отличие от комнаты в коммуналке или общежитии, такой вид жилплощади, имея примерно ту же стоимость, все-таки является изолированным объектом.

Следовательно, покупка её более схожа с приобретением обычной квартиры. Состав пакета документов такой же, как при покупке обычной квартиры.

Но часто квартиры подобного типа в домах старой постройки это бывшие однушки

Особое внимание при покупке квартиры-студии во вторичном фонде нужно уделить изучению поэтажного плана. Владельцы однокомнатных квартир часто производят перепланировку их в квартиры-студии, не узаконив изменения должным образом. При покупке проверьте наличие проекта перепланировки и технического заключения, они должны быть согласованы с государственными органами

Если в доме, где вы хотите приобрести квартиру-студию,установлено газовое оборудование, наверняка перепланировка незаконна. Так как объединять кухню с гостиной при наличии на кухне газовой плиты запрещено. Также нельзя располагать санузел в пространстве квартиры без наличия перегородок или тамбуров

При покупке проверьте наличие проекта перепланировки и технического заключения, они должны быть согласованы с государственными органами. Если в доме, где вы хотите приобрести квартиру-студию,установлено газовое оборудование, наверняка перепланировка незаконна. Так как объединять кухню с гостиной при наличии на кухне газовой плиты запрещено. Также нельзя располагать санузел в пространстве квартиры без наличия перегородок или тамбуров.

Способ приобретения жилого помещения в пользование

Перед покупкой необходимо знать, каким образом квартира оказалась в собственности у продавца. Документ-основание на право собственности может показать, каких рисков ожидать после покупки, которые могут заключаться в оспаривании сделки или признании ее ничтожной.

Поэтому рекомендуется обратить внимание на дату получения свидетельства на право собственности квартиры у продавца: если оно выдано более трех лет назад, риски минимальные, поскольку 3 года являются сроком исковой давности. Если жилье приобретено в собственность менее 3 лет назад, возможны претензии со стороны третьих лиц, имеющих право на приобретаемую квартиру, или прочие вопросы. Существуют следующие способы приобретения жилья в собственность:

Существуют следующие способы приобретения жилья в собственность:

Приватизация.Документом-основанием является договор передачи имущества муниципальным органом тем людям, которые были прописаны на жилплощади на дату передачи. Если количество человек и их имена совпадают с теми лицами, которые указаны в Свидетельстве на право собственности, тогда документы в порядке. Если кого-то не хватает, необходимо наличие нотариально заверенного письменного отказа этого члена семьи от приватизации.

Покупка на первичном рынке.Этот способ считается низкорисковым, поскольку до продавца ею никто не владел, а если Свидетельство на собственность зарегистрировано в Росреестре, значит, предыдущая сделка была чистая. Для подтверждения этого способа приобретения жилья собственник должен предоставить один из документов: Договор долевого участия, Инвестиционный договор или Договор уступки прав требования.

Приобретение недвижимости на вторичном рынке.Этот способ осуществляется по Договору купли-продажи у физического или юридического лица (Застройщика), а также по Договору мены. Рисковым случаем признается первый вариант, поскольку существует возможность нарушения прав предыдущих собственников.

Приобретение недвижимости в кооперативе.Этот способ характерен для участников ЖСК и ЖНК, подтверждающими документами служат: справка о выплате пая, Договор уступки прав требования или купли-продажи.

Получение недвижимости по наследству.Наследование может быть совершено двумя способами: по закону или по завещанию. Это самый непредсказуемый способ приобретения квартиры, поскольку в любой момент может заявить о своих правах один из «забытых» наследников

Документом-основанием является Свидетельство о праве на наследство, в котором указывается один из путей наследования.

ВАЖНО! При наличии родственников у предыдущих владельцев жилья, которые могут претендовать на собственность, но не вписаны в завещание, необходимо проверить, имеется ли их письменный отказ от наследства. Приобретение имущества в дар.Документом-основанием при этом является Договор дарения, заверенный нотариально

Чтобы снизить свои риски, необходимо удостовериться, что с момента составления договора прошло более 3 лет

Приобретение имущества в дар.Документом-основанием при этом является Договор дарения, заверенный нотариально. Чтобы снизить свои риски, необходимо удостовериться, что с момента составления договора прошло более 3 лет.

Приобретение на основании соглашения о разделе имущества между родственниками или супругами или на основании судебного решения.Как правило, подобные способы приобретения собственности являются низкорисковыми.

Приобретение по ипотечному договору.Юридически такие сделки считаются чистыми, поскольку банк тщательно проверяет квартиру перед тем, как взять ее в залог

Документом-основанием при этом является Свидетельство на право собственности, Договор купли-продажи или уступки права требования.

Получение права собственности по договору пожизненного содержания с иждивением.В этом случае, должно иметься письменное согласие Получателя ренты на сделки с недвижимостью.

Третьи лица из домовой книги, в том числе несовершеннолетние

Перед заключением сделки по купле-продаже недвижимости нужно проследить за тем, чтобы все лица были выписаны из квартиры, иначе это грозит необходимостью принудительного выселения. Для того, чтобы узнать обо всех прописанных лицах на данной жилплощади, необходимо запросить расширенную выписку из домовой книги в паспортном столе.

• Скачать бланк заявления на получение расширенной выписки из домовой книги
• Скачать образец заявления на получение расширенной выписки из домовой книги

Из нее можно узнать информацию о временно выписанных людях, которые могут заявить о своем праве проживания на жилплощади даже после ее продажи. К ним относятся:

• Лица, пропавшие без вести.
• Лица, осужденные за преступления.
• Призывники срочной военной службы.
• Престарелые люди, содержащиеся в социальных учреждениях.
• Дети в исправительных учреждениях.
• Недееспособные лица, помещенные в психиатрические лечебницы.
• Люди, находящиеся на длительном лечении в медучреждениях.

Если в квартире прописан несовершеннолетний, покупка такой недвижимости рискованная в том плане, что суд встанет на его место, если решит, что права ребенка в чем-либо были ущемлены или не соблюдены должным образом. Несовершеннолетнее лицо может быть как собственником квартиры, т.е. иметь долю в ней, так и просто быть там прописанным. В первом случае необходимо проверить наличие у продавца справки из органов опеки и попечительства о том, что они дают разрешение на сделку.

ВАЖНО! Если приобретаемое вторичное жилье было приватизировано, и на момент приватизации в квартире был прописан ребенок, но его нет в Свидетельстве на право собственности, с продавца нужно требовать разрешение опеки на отказ ребенка от приватизации.

Если такового не имеется, права несовершеннолетнего были нарушены, а значит, покупать такую недвижимость не стоит.

О том, какие еще подводные камни, кроме прописанных третьих лиц, могут вас подстерегать при покупке квартиры на вторичном рынке и как их можно избежать, читайте в специальном материале.

Что будет, если не соблюсти все формальности

Некоторые документы можно затребовать для подстраховки, но предосторожность лишней не будет, ведь речь идёт о больших суммах. К примеру, если жильё приобретено в браке, необходимо согласие на его отчуждение «второй половинки»

Бывает так, что человек женится и разводится несколько раз, следы бывшей супруги теряются.

Если не удостовериться, что на квартиру не претендуют другие лица, сделка может быть оспорена в будущем. Это также справедливо для недвижимости, полученной в порядке наследования. Кто-либо из преемников, по уважительным причинам не заявивший о своих правах, может сделать это в будущем.

В регистрационном деле хранится весь пакет документов по предыдущей сделке. Профессиональные участники рынка вправе получить его и исследовать. Конечно, нет смысла заниматься этим в отношении вновь созданной недвижимости

Но если объект прошёл как минимум через одни руки, предосторожность лишней не будет

Какие документы после покупки квартиры должны быть на руках

Сделки купли-продажи недвижимости оформляются в три этапа :

Первый — подписание Договора купли-продажи

Второй ( но может быть и третьим, в зависимости от формулировки договора купли-продажи) — подписание Акта приема-передачи квартиры

Третий ( но может быть и вторым, в зависимости от формулировки договора купли-продажи, ) — подача заявлений о регистрация права собственности в Росреестре, и внесение записи о переходе права от продавца и регистрации права на покупателя в ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости.

Договор купли -продажи является право устанавливающим документом, то есть на основании этого договора у покупателя возникает ( устанавливается) право собственности.

Акт приема-передачи оформляет фактическую передачу квартиры от продавца к покупателю, после которой всю ответственность за сохранность недвижимости возлагается на покупателя.

Факт регистрации права собственности, возникшего на основании Договора купли-продажи, подтверждается Выпиской из ЕГРН, ранее ( до 15.07.2017 г) подтверждался Свидетельством о регистрации права.

В Росреестр для регистрации права собственности передается Договор купли-продажи и Акт приема передачи в количестве не менее 2-х экземпляров ( в соответствии с требованиями закона).

На практике же количество Договоров купли-продажи и Актов приема-передачи соответствует количеству участников сделки плюс по одному экземпляру для Росреестра.

Не лишним будет изготовить дополнительный экземпляр Договора купли-продажи ( а при необходимости и Акта приема-передачи) для покупателя, чтобы у него на руках остался, подписанный продавцом право устанавливающий документ).

Так же стоит поступить и при подаче документов на регистрацию в электронном виде через Сбербанк. Иначе у вас не останется ни одного физического документа о сделке. Это пока не привычно для нас.

Если нотариус передает документы в электронном виде — у покупателя остается договор купли-продажи, заверенный нотариусом.

Если произведен полный или частичный расчет по сделке продавец обязан выдать покупателю расписку о получении денег.

Если в сделке участвует согласие супруга на продажу, копию ( заверенную специалистом при получении) продавец подает в Росреестр, а оригинал должен остаться у покупателя.

Специалист приема документов в МФЦ или Росреестре выдаст вам расписку о приеме документов. Это важный документ! Внимательно изучите перечень внесенных документов, ведь иногда специалисты допускают ошибки (человеческий фактор).

Договор купли-продажи, подписанный собственноручно всеми участниками сделки, с полной расшифровкой подписи

Акт-приема передачи квартиры, если он был подписан одновременно с договором купли-продажи (допускается подписание при фактической передаче квартиры)

Расписка от продавца в получении денежных средств ( даже если они получены безналичным путем) Читайте: Расписка в получении денег за квартиру

Расписка о приеме документов на регистрацию

Согласие супруга на продажу ( если квартиры была куплена продавцом в браке)

Какие документы получают после покупки квартиры из Росреестра

После проведенной регистрации вы получите:

При подаче документов на регистрацию на бумажном носителе :

Акт приема-передачи ( часто подшивают к договору и регистрационную надпись ставят на нем)

Договор купли-продажи с удостоверяющей регистрационной надписью (штамп) о номере и дате регистрации и зарегистрированном праве;

Выписку из ЕГРН. содержащую сведения о технических характеристиках квартиры и зарегистрированных правах на нее.

Если вы подавали иные документы оригинал + копия — оригиналы вам вернут.

При подаче документов на регистрацию в электронном виде на указанную в заявлении о регистрации электронную почту вам пришлют файл, удостоверенный ЭЦП (электронной цифровой подписью регистратора) и содержащий документы в электронном виде:

Договор купли-продажи

Акт приема-передачи( если предоставлялся)

Выписку из ЕГРН

Храните этот файл на надежном электронном носителе.

Внимание! В этом случае нельзя получить эти документы на бумажном носителе и нельзя поставить на них «синие» штампы о регистрации. Документы из Росреестра сейчас можно получить с курьером. Услуга платная

Уточните этот вопрос при подаче документов

Услуга платная. Уточните этот вопрос при подаче документов

Документы из Росреестра сейчас можно получить с курьером. Услуга платная. Уточните этот вопрос при подаче документов

Всегда рада объяснить. Автор

Вы прочли: Какие документы после покупки квартиры остаются на руках

Зачем проверять квартиру перед покупкой

«Закон о защите прав потребителей» изрядно нас избаловал, заставив поверить, что при получении «некачественного товара» или расторжении сделки мы как минимум не потеряем свои средства. В случае с недвижимостью это не всегда так.

Если это наследство, которое оспорят другие родственники, недвижимость, нажитая в браке и проданная без согласия второго супруга, жилье, проданное пожилым человеком, который впоследствии оказывается недееспособным.

В лучшем случае покупатель сможет вернуть деньги за покупку. Но средства, потраченные на ремонт, услуги риэлтора уже не вернутся. В ситуации с ипотекой все еще печальнее – уплаченные банку проценты улетят в «трубу» (а ведь именно они составляют большую часть платежей в первой половине срока).

Пример №1

Вы выбрали жилье. Собственник взрослый. Недвижимость во владении дольше 3 лет. Коммунальные долги отсутствуют.

А через 3 – 4 года после приобретения выясняется, что у бывших владельцев был ребенок, рожденный после 2007 года, и недвижимость приобреталась с использованием материнского капитала. По закону, в таком случае ребенку должны были выделить долю. Но родители этого не сделали, а отвечать и мотаться по судам теперь придется вам. И у повзрослевшего «обделенного» есть все шансы отсудить у вас либо долю, либо немалую финансовую компенсацию.

Скрытые недостатки жилья могут привести к удорожанию ремонта в 2 – 3 раза и более.

Насекомые, плесень, шумные соседи, грохот трассы, по которой ночью едут грузовые машины – множество факторов приводит к снижению качества жизни. Исправить эти проблемы удается не всегда.

Неузаконенная планировка, проведенная предыдущими владельцами, рано или поздно дойдет до сведения БТИ. Штрафовать и заставлять вернуть все «как было» будут уже нынешнего владельца. И интересовать ваша неосведомленность никого не будет.

Что проверить, если квартира приобреталась по наследству

Покупателя также может насторожить, если в свидетельстве будет указано, что квартира оформлена по наследству. Тут краеугольным остается вопрос – есть ли другие наследники.

Но даже если прошло 3 года, нельзя забывать, что наследник может предоставить суду особые основания уважительности пропуска срока. И если суд сочтет возможным, то даже спустя 5 лет наследнику могут вернуть квартиру. Такой исход ситуации скорее исключение, чем правило, но лучше себя подстраховать.

Вместе с продавцом можно посетить нотариуса, который выдавал ему свидетельство о праве на наследство , и запросить справку об отсутствии других наследников или об их отказе от наследства. Получить такой документ без продавца не получится, нотариус не станет разговаривать с посторонними лицами, которые никак не относились к наследственному делу.

Порядок оформления сделок с недвижимостью — 5 основных этапов

Перейдем к практическому рассмотрению алгоритма оформления сделок с недвижимостью в соответствии с последними изменениями в законодательстве.

Я постараюсь упомянуть здесь все нюансы, чтобы вам было предельно ясно, куда идти и что делать.

Предположим, понравилась квартира из объявления на продажу, и вы решили её купить и оформить в собственность.

В первую очередь, свяжитесь с продавцом и узнайте у него, сколько человек владеют этим объектом. Еще спросите, есть ли несовершеннолетние, и не досталось ли жилье по наследству. Эти сведения имеют определяющее значение, так как от них зависят дальнейшие действия по оформлению права собственности на квартиру.

Этап 1. Анализ документов

Получив устную информацию, договаривайтесь с продавцом о встрече и просите, чтобы он принес подлинники всех документов. Это обязательное условие, так как мошенники часто под различными предлогами используют ксерокопии. Внимательно изучите все имеющиеся документы.

Убедитесь, что перед вами — действительно собственник недвижимости. Проверьте его паспорт и сверьте данные с теми, которые написаны в документе на право собственности. Учтите, что с начала 2020 года свидетельство не выдается. Вместо него собственнику на руки предоставляется выписка из ЕГРН.

Если владельцев несколько, обратитесь к нотариусу. Присутствие всех собственников обязательно. Единственное исключение — действие одного из собственников от имени другого на основании доверенности от нотариуса установленного образца.

Проверьте наличие технической документации на объект

Особенно это важно при оформлении квартиры в собственность в новостройке. Почему? Об этом вы узнаете из нашей тематической статьи

Этап 2. Согласование условий сделки

При первой встрече с продавцом согласуйте итоговую сумму сделки, ведь торг еще никто не отменял. Обсудите также условия взаиморасчетов. Когда и каким образом вы будете передавать деньги за объект, нужно решить уже на этом этапе.

А также:

• согласуйте, какая мебель остается в квартире, а лучше отразите это в передаточном акте;
• в какой срок продавец обязуется освободить жилье;
• когда он отдаст вам ключи.

Этап 3. Подготовка заявлений и договоров

Если ваша сделка простая и не требует участия нотариуса, то договор составляйте самостоятельно. Нотариус сам готовит текст договора, распечатывает его на специальном бланке и сшивает, как того требует Росреестр. При самостоятельном составлении учитывайте все нюансы, которые могут возникнуть.

Подписывайте простой договор непосредственно в Росреестре или в МФЦ. При обращении в последний, сшивать его нет необходимости. Это сделают сотрудники центра. Заявление на оформление сделок с недвижимостью тоже пишите прямо в офисе Росреестра или МФЦ. В последнем случае делать это не придется, так как заявление распечатают на принтере и дадут подписать.

Этап 4. Подача и получение документов в УФРС

Как я уже говорил ранее, подать документы можно непосредственно в Росреестр или МФЦ. Процедура эта несложная.

Кроме заявления и подписанного обеими сторонами договора понадобятся:

• оригиналы паспортов продавца и покупателя, с которых сотрудники снимут копию и приобщат к делу;
• документ о праве собственности на объект недвижимости;
• техническая документация: техпаспорт, кадастровый план;
• копия квитанции об оплате госпошлины, которую оплачивает покупатель.

Теперь о том, какие документы нужны при наследстве, дарении и других вариантах, отличных от рассматриваемого.

Так как оформление сделки с недвижимостью происходит не по договору купли-продажи, вместо него предоставляется документ, который служит основанием для перехода права собственности: дарственная, свидетельство о наследстве, судебный акт, постановление судебных приставов, договор приватизации и другие подобные бумаги.

Этап 5. Перевод денежных средств

Поскольку покупка жилья и оформление сделок с недвижимостью влечет за собой расчёты в крупной сумме, то порядок передачи этих денег продумайте заранее. Не стоит рассчитываться наличными прямо при заключении договора. Есть опасность нарваться на мошенников, которые скроются с деньгами, а объект недвижимости вам не зарегистрируют.

Лучше воспользоваться банковской ячейкой для передачи наличных денег. Продавец получит деньги только после того, как право собственности будет зарегистрировано за вами. Есть и другие способы передачи денег, но о них читайте в статье о сопровождении сделок с недвижимостью.

Какие остаются после регистрации в Росреестре?

После того как пакет документации по сделке был передан в Росреестр для регистрации, также вы можете сдать документы в МФЦ, на руках у покупателя остаётся только расписка в приёме документов, за подписью лица, принявшего заявление с приложениями.

Эта расписка может сохраняться в течение месяца, пока регистрационная процедура не завершится.

По завершении таковой, заявитель подходит на повторный приём, предъявляя расписку и гражданский паспорт, получая:

• зарегистрированный ДКП;
• акт приёма передачи квартиры (если он передавался на регистрацию);
• выписку из ЕГРН о праве собственности.

Кроме этого покупатель передаёт полученные им до заключения сделки:

1. кадастровый паспорт квартиры;
2. поэтажный план с экспликацией;
3. выписку из поквартирной книги о снятии с регистрационного учёта.

Этот перечень документации является исчерпывающим, но в силу многообразия жизненных ситуаций, которые требуют дополнительных процедур, он может быть дополнен согласно существующим нормативам.